Définition du bail à ferme

• Comment se forme un bail à ferme ?
• Quelle type d'occupation des terres est admis dans le bail à ferme ?
• Qui est le locataire ?
• Quelle est la durée d'un bail à ferme verbal ?
• Quelle est la durée d'un bail à ferme écrit ?

Un contrat de bail à ferme existe dès que tous les éléments qui le constituent sont réunis :

Si un fermier exploite, à des fins principalement agricoles, le bien immobilier d'un propriétaire, un bail est présumé exister selon un accord entre les deux parties et cela, même si le loyer n'est pas clairement établi.

Il peut donc exister un bail à ferme sans l'existence d'un contrat écrit et même en l'absence de toute trace écrite.

Il peut même exister un contrat de bail à ferme malgré l'existence d'un écrit qui stipulerait le contraire.

Cette question demande donc beaucoup de prudence.

Il faut garder à l'esprit que le bail à ferme est régit par une loi qui protège le locataire et facilite pour ce dernier le droit de revendiquer son application.

Pour savoir où vous en êtes, vous pouvez contacter le service juridique Bail à Ferme de NTF.

Par exploitation agricole, la loi entend l'exploitation du fond en vue de la production professionnelle de produits agricoles destinés principalement à la vente.

L'encrage de l'activité dans le sol est un élément déterminant. L'élevage d'animaux doit également être en lien avec l'utilisation du sol et le but de production agricole.

La sylviculture (exploitation du bois) est exclue.

Pour les cas particuliers, il est prudent de consulter un spécialiste ou de s'adresser au service juridique Bail à Ferme de NTF.

Le propriétaire est parfois bien en peine de savoir qui occupe sa terre agricole en bail à ferme. En effet, lors d’une succession par exemple, il constate qu’elle est exploitée, cultivée, pâturée… sans pour autant percevoir un fermage.

Comment savoir qui exploite cette parcelle ? Les agriculteurs et non agriculteurs qui demandent des aides européennes (PAC)  doivent être identifiés et déclarer annuellement toutes les parcelles qu’ils exploitent au SIGeC (Système Intégré de Gestion et de Contrôle) géré par l’Administration de l’Agriculture.

La confidentialité des données à caractère personnel fait en sorte que ni l’Administration wallonne ni les communes ne peuvent communiquer au propriétaire de la parcelle agricole l’identité de l’agriculteur qui l’exploite.

Le propriétaire est-il alors contraint de se renseigner lui-même auprès des voisins ou des agriculteurs du village pour connaître le mystérieux occupant ? Il y a lieu d’abord de vérifier les comptes bancaires du propriétaire, nu propriétaire ou usufruitier d’origine ou actuel.

En effet, il n’est pas rare que le preneur ait procédé à une cession (privilégiée ou non) sans en avoir informé son bailleur. Dans ce cas, seul le nom du débiteur a été modifié sur le virement du fermage.

Par exemple, l’adresse est identique, le nom de famille est identique mais, le prénom a changé, un prénom a été ajouté avec la mention « association de fait », ou encore une société agricole remplace le nom de famille… Dans ce cas, le locataire est désormais celui qui paie le fermage.

Et la jurisprudence a reconnu l’existence d’un bail à ferme au nom de celui qui a payé le fermage au moins 2 années consécutives… (En cas de doute, il ne faut pas hésiter à renvoyer le virement à l’expéditeur et demander des éclaircissements au preneur initial.)

Le site de la banque carrefour des entreprises devrait ensuite pouvoir vous donner son adresse. 

Si aucun fermage n’apparaît dans les comptes, il est possible que le paiement se faisait de la main à la main ou encore, que l’occupation était précaire et gratuite… 

Pour connaître l’identité de l’exploitant, le Code de l’Agriculture (art. 38) prévoit désormais que les données à caractère personnel peuvent être traitées par les notaires pour les finalités suivantes (renseignez-vous auprès de votre notaire) :

• l'identification des titulaires de droit au bail à ferme à l'occasion de la vente, de la liquidation, de la succession ou de régimes matrimoniaux de parcelles agricoles ;
• la notification du droit de préemption dans le cadre de la loi sur le bail à ferme ;
• l'identification des parcelles déclarées comme parcelles agricoles ;
• l'identification des occupants d'une parcelle dans le cadre de missions d'expertise qui leur sont confiées pour des motifs d'intérêt général par les pouvoirs publics (par exemple lors d’un remembrement).

Si l’occupant est un tiers autre que le preneur qui verse le loyer…. 

Si vous disposez d'un bail verbal conclu avant la réforme de 2020, comment déterminer sa date de fin?

Vous êtes dans le cas d’un bail classique qui bénéficie des mesures transitoires du Décret Wallon Bail à Ferme de 2019.

Distinguons trois hypothèses :

• Si vous arrivez à déterminer dans vos archives que votre bail a été conclu (ou cédé) avant le 1er janvier 2002 : la fin est en principe prévue le 1er janvier 2038 (dernier jour du bail le 31 décembre 2037). 
• Si vous n’arrivez pas à savoir à partir de quand votre bail a commencé : la fin est aussi en principe prévue le 1er janvier 20382038 (dernier jour du bail le 31 décembre 2037).
• Si votre locataire arrive à démontrer que le bail verbal n’avait pas encore couru durant 2x9 ans au 1er janvier 2020, autrement dit, qu’il a été conclu ou cédé avec prise d’effet entre le 1er janvier 2002 et le 1er janvier 2020, la fin pourrait être prévue plus tard que 2038 et dans le pire des cas, au 1er janvier 2056 (dernier jour le 31 décembre 2055). L’idée est que le bail classique de 4x9 ans démarrera alors à la date réelle de début du bail verbal que le locataire aura pu établir. On prendrait alors, selon l’interprétation de la loi la moins favorable, 2056 - le nombre d’années contractuelles déjà écoulées depuis la cession ou le commencement du bail.

Pour être certain de l’historique du bail, il est donc préférable de s’adresser à son locataire et de constater avec lui sur papier les événements qui ont touché la vie du bail, c’est-à-dire la date de conclusion, l’éventuelle cession du bail d’un agriculteur à un autre… 

A défaut, vous (ou peut–être vos éventuels héritiers) risqueriez de vous retrouver en 2038 face à un locataire qui apporte la preuve que la fin de bail est en fait prévue non en 2038, mais bien plus tard. 

C’est donc maintenant qu’il faut agir afin d’apporter de la clarté et de la sécurité dans vos relations contractuelles.

Attention toutefois, même si vous arriviez à déterminer la date de fin de bail avec votre locataire, rien ne l’empêchera d’ici là de céder le bail à ses descendants et repartir ainsi pour un nouveau bail de 4x9ans (s’opposer à ce type de cession est possible, mais les hypothèses sont très limitées).

Pour vous protéger contre cela, il vous faudra convaincre votre locataire de signer un bail de carrière, de fin de carrière ou encore un bail de longue durée.

Si vous disposez d'un bail écrit conclu avant la réforme de 2020, comment déterminer sa date de fin?

Si vous êtes dans le cas d’un bail écrit classique ou de longue durée, il bénéficie des mesures transitoires du Décret Wallon Bail à Ferme de 2019 tout comme les baux verbaux (depuis un arrête de la Cour Constitutionnelle et une révision du Décret Bail à ferme).

Distinguons trois hypothèses :

• Si votre bail a été conclu (ou cédé) avant le 1er janvier 2002 avec une première période entre 9 ans et 27 ans : la fin est en principe prévue le 1er janvier 2038 (dernier jour du bail le 31 décembre 2037). 
• Si le bail n’avait pas encore couru durant 2x9 ans au 1er janvier 2020, autrement dit, qu’il a été conclu ou cédé avec prise d’effet entre le 1er janvier 2002 et le 1er janvier 2020, la fin pourrait être prévue plus tard que 2038. L’idée est que la durée limitée du bail classique doit être la première période entre 9 et 27 ans suivie de 3x9 ans. Cette appréciation se fera à partir de la date réelle de début du bail si le locataire le fait valoir. 
• Si votre bail a été conclu ou renouvelé avec une première période d’au moins 27 ans (bail de longue durée) il ne peut se prolonger que pour une seule période de 9 ans, et s’il avait déjà entamé sa prolongation (qui auparavant n’était pas limitée à 9 ans), les dispositions transitoires prévoient qu’il sera censé avoir démarré sa dernière période de 9 ans le 1er janvier 2020. 
• Si votre locataire fait valoir, et prouve, que la première longue période prévue n’avait pas encore pris fin, la prolongation de 9 ans démarrera alors après la fin de cette première longue période telle qu’elle avait été prévue au contrat.

Pour être certain de l’historique du bail, il est donc préférable de s’adresser à son locataire et de constater avec lui sur papier les événements qui ont touché la vie du bail, c’est-à-dire la date de conclusion, l’éventuelle cession du bail d’un agriculteur à un autre… 

C’est donc maintenant qu’il faut agir afin d’apporter de la clarté et de la sécurité dans vos relations contractuelles.

Attention toutefois, même si vous arriviez à déterminer la date de fin de bail avec votre locataire, rien ne l’empêchera d’ici là de céder le bail à ses descendants et repartir ainsi pour un nouveau bail de 4x9ans ou plus, en fonction de la durée prévue dans le bail initial (s’opposer à ce type de cession est possible, mais les hypothèses sont très limitées).

Pour vous protéger contre cela, il vous faudra convaincre votre locataire de signer un bail de carrière, de fin de carrière ou encore un bail de longue durée (transformation du contrat ou nouveau contrat).

NTF préconisera toujours au préalable un dialogue avec le locataire pour décider ensemble de ce qu’on fait, quitte à signer un bail de fin de carrière si le preneur n’a pas encore atteint l’âge de la pension.