Utilisation des terres

Un autre agriculteur que mon locataire exploite les terres. Est-ce permis par la loi?

 

Si un autre agriculteur que votre locataire exploite ou occupe vos terres, il peut s'agir de différentes hypothèses:

 

1. Une sous-location

 

La sous-location est une seconde location conclue entre votre locataire et un tiers. Votre locataire devient donc le bailleur de cette autre personne dont il percevra probablement un loyer.

 

Si votre locataire souhaite réaliser ce type d’opération, il doit obtenir votre accord. A défaut pour lui d’avoir votre autorisation et, s’il poursuit dans cette démarche, vous pourriez demander en justice la fin de votre bail.

 

La sous-location à un des descendants de votre locataire ne nécessite quant à elle pas d’autorisation. Celui-ci devra toutefois, à peine de nullité de la sous-location, vous en informer au plus tard dans les trois mois.

 

2. Un contrat de culture, un échange de culture ou encore un contrat d'entreprise

 

Attention, ce n’est pas parce qu’un autre agriculteur est sur vos terres, qu’il y a sous-location. Il pourrait en effet s’agir d’un contrat de culture, d'un échange de culture ou d'un contrat d'entreprise qui, eux, ne nécessitent pas d’autorisation du bailleur.

 

2.1. Le contrat de culture

 

Le contrat de culture est celui par lequel votre locataire concède l’exploitation de la terre à un autre agriculteur de manière occasionnelle pour des questions d’organisation. Le contrat de culture est conclu pour une durée de maximum un an et votre agriculteur aura toujours à sa charge la préparation de la terre (engrais, phyto). Il s’agit par exemple des conventions de vente d’herbes sur pied, ou des contrats de culture de pommes de terre, de lin ou encore de petits pois, menés par l’industrie agro-alimentaire.

 

Le contrat de culture doit désormais vous être notifié par votre locataire. 

 

2.2. L’échange de culture

 

Un échange de culture est un contrat par lequel deux agriculteurs échangent des parcelles similaires pour des questions de facilités.

 

Ce type de contrat n’influence pas vos rapports avec votre locataire dès l’instant où c’est toujours bien lui qui reste tenu des droits et obligations du bail à ferme que vous avez convenu ensemble. C’est donc à lui que vous devez vous adresser en cas de problème.

 

Tout projet d’échange de culture doit vous être notifié par votre locataire trois mois avant ledit échange. Vous aurez la possibilité de vous y opposer devant le juge de paix dans les trois mois de la notification.

 

2.3. Le contrat d'entreprise

 

Lorsque votre locataire rémunère un agriculteur ou un entrepreneur agricole afin qu'il vienne effectuer des travaux dans vos terres, il s'agit d'un contrat d'entreprise.

 

Les contrats d'entreprise sont permis et aucune notification à l'égard du propriétaire n'est requise.

 

L'exploitation agricole ne requiert pas que le preneur exécute lui-même un travail manuel.

 

3. Une cession du bail

 

La cession de bail est un acte par lequel votre locataire va transférer votre contrat à une autre personne. Cette dernière sera votre nouveau locataire et vous paiera désormais les fermages.

 

L’accord du propriétaire est requis lorsque le locataire veut effectuer cette opération. A défaut, vous pourriez demander en justice la fin de votre bail.

 

Cependant, lorsque votre locataire veut céder le bail à un de ses descendants, il n’a pas besoin de votre autorisation.

 

Il devra toutefois vous en informer au plus tard dans les trois mois de la cession et ce sous peine de nullité.

 

En réalité la sanction sera généralement que la cession ne pourra pas faire redémarrer une nouvelle période de bail au profit du cessionnaire, mais le changement de locataire sera quasi toujours validé surtout si un fermage a déjà été payé par ce dernier.

 

Attention, dans le cas des cessions soumises à autorisation du bailleur, certains locataires, pour éviter de demander l’avis du propriétaire, procèdent au remplacement ou à l’ajout d’un nom ou prénom sur le virement bancaire du fermage ou effectuent tout simplement le paiement au départ d’un autre compte.

 

Or, une certaine jurisprudence considère que le propriétaire a accepté la cession du bail lorsqu’il accepte plusieurs années de suite le fermage d’une autre personne.

 

Par conséquent, si vous recevez un versement d’un nouveau compte bancaire ou avec une nouvelle communication, il est préférable de renvoyer le versement ainsi que d’adresser un recommandé à votre locataire indiquant votre refus d’accepter un versement d’une personne étrangère à votre convention.

Si mon locataire met des chevaux dans la prairie que je lui loue alors que nous avons signé un bail à ferme, est-ce autorisé?

 

En principe, il faut que le preneur affecte principalement la parcelle à son exploitation agricole.

 

Or, l'élevage de chevaux est étranger à l'agriculture sauf s'il s'agit de chevaux de trait ou de labour ou encore de chevaux destinés à la commercialisation de la viande ou exceptionnellement si l’élevage est d’une ampleur telle qu’il produit une grande quantité de poulains.

 

Par conséquent, le bailleur pourrait demander la fin du bail en justice car le locataire ne respecte pas ses obligations. Il veillera préalablement à lui adresser un courrier de mise en demeure.

 

Si en plus il s'agit de chevaux pris en pension, alors il pourrait même s'agir d'une sous-location interdite.

 

Attention cependant à vérifier l’importance de l’occupation au regard de l’ensemble des parcelles faisant partie du bail à ferme.

Un propriétaire bailleur ne peut pas obliger son locataire à cultiver en bio ou d'une quelconque manière spécifique.

 

Sous réserves de certaines exceptions légales, toutes clauses conventionnelles insérée dans le contrat de bail à ferme qui restreindrait la liberté du locataire quant au mode de culture des terres louée seront nulles.

En principe, le locataire ne peut faire de nouvelles plantations qu'avec votre consentement écrit.

 

Exceptions: sont néanmoins permises sans votre consentement:

• les plantations qui sont nécessaires à la conservation du bien (ex: haies destinées à protéger les cultures contre le vent);
• Les plantations de remplacement d'arbres morts ou abattus, sauf si vous lui avez donné congé;
• Les plantations d'arbres fruitiers basse tige, sauf si vous lui avez donné congé. La plantation n'est toutefois autorisée que si elle a une étendue d'au moins 50 ares, si elle est attenante à une plantation existante ou à un chemin d'accès permanent et pour autant qu'elle soit courante dans la région et conforme aux données d'une exploitation rationnelle.

 

Sur ce dernier point, le preneur doit obtenir préalablement l'avis favorable du service désigné par le Gouvernement.

Le locataire a le droit, sauf en cas de congé valable, de construire tous les bâtiments quitte à lui de les entretenir et d'en supporter les charges et de faire tous les travaux et ouvrages, y compris les travaux et ouvrages nouveaux, les travaux et ouvrages d'amélioration, de réparation ou de reconstruction, qui sont utiles à l'habitabilité du bien loué ou utiles à l'exploitation du bien et conformes à sa destination.

 

Dès l’instant où ces conditions sont réunies, il n’a donc besoin ni de l’autorisation du bailleur, ni de celle du juge de paix.

Ces autorisations n’auront d’intérêt que dans le cadre de l’indemnisation réclamée par le locataire en fin de bail pour la plus-value que le bien a acquise.

 

Elle sera en effet plus favorable si le locataire a obtenu l’accord du bailleur ou l’autorisation du juge de paix. 

 

De même, le locataire qui a obtenu le consentement du bailleur ou l'autorisation du juge de paix est habilité à prendre une inscription hypothécaire pour sûreté de sa créance sur les parcelles cadastrales sur lesquelles lesdites constructions, travaux et ouvrages seront exécutés.

 

Enfin, pratiquement, l'intérêt de cette autorisation pour le locataire est aussi de pouvoir démarrer des travaux avec la garantie que le bailleur ne conteste pas les conditions légales dans lesquelles ils sont réalisés.

En principe aucune plantation d’arbres ne peut être faite par le bailleur sur le bien loué.

 

Toute clause contraire insérée dans le bail n'a aucune valeur.

 

Exceptions: le bailleur peut néanmoins effectuer certaines plantations, notamment:

• Le remplacement d'arbres fruitiers à haute ou à basse tige;
• Le remplacement des haies mortes
• Le remplacement d'arbres forestiers sur les prairies
• Les plantations nécessaires à la conservation du bien (ex: peupliers brise-vent).

Les règles légales étant particulièrement restrictives, certaines pratiques, notamment agroforestières, sont difficilement envisageables.

 

Cependant, des solutions existent. Vous pouvez à cet égard consulter le service juridique de NTF pour un service personnalisé.