Les types de baux à ferme

Le décret "bail à ferme" du 1er janvier 2020 prévoit 5 types de baux à ferme :

• Bail à ferme "classique"
• Bail de longue durée
• Bail de carrière
• Bail de fin de carrière
• Bail de courte durée

Nous évoquerons aussi brièvement les alternatives au bail à ferme.

Le bail à ferme dit "classique" est un contrat conclu pour une première période d'occupation supérieure ou égale à 9 ans mais inférieure à 27 ans. A défaut de congé valable à l'issue de cette première période d'occupation, le bail est prolongé de plein droit par périodes successives de 9 ans mais dans la limite de trois prolongations.

Il est le bail par défaut pour les anciens contrats.

Précisions :

• Ne vous y trompez pas, ces périodes d’occupations successives de 9 ans ne vous offrent pas forcément la possibilité de mettre un terme au bail à la fin de chacune d’elles ! Hormis quelques exceptions, la seule véritable porte de sortie d’un bail ordinaire est le congé pour exploitation personnelle. Mais pour bénéficier de ce congé, il faut pouvoir exploiter les biens soi-même en tant qu’agriculteur ou en céder l’exploitation à ses "proches" (définis selon la période où l'on se trouve) et respecter des délais de préavis de plusieurs années (de 2 à 4 ans également en fonction de la période où l'on se trouve).
  
  Si ni vous, ni votre famille n’êtes agriculteur, vous ne pourrez donc sortir du bail avant l’expiration de la quatrième période d’occupations, soit 36 ans. Votre seule liberté se résumera à pouvoir vendre votre bien. Cependant, étant sous bail à ferme, votre bien n’intéressera dans la plupart des cas qu’un autre agriculteur qui lui, pourra donner le congé pour exploitation personnelle. Vous en obtiendrez donc un prix moindre qu’un bien libre de bail. L’autre solution sera de négocier avec votre agriculteur la fin du bail. Cependant, ce dernier vous réclamera certainement une indemnité …

• Ce type de bail n’offre aucune protection contre les cessions privilégiées. Cela signifie que même si vous avez, par exemple, connu un bail avec votre locataire depuis 35 ans, si celui-ci décide de réaliser une cession privilégiée à un de ses descendants, votre bail repart à zéro pour une nouvelle première période d’occupation de 9 ans. 

• D'un point de vue financier et fiscal :
• • Ce bail-ci vous offre des majorations de fermage en troisième et quatrième périodes d’occupation (entre 20% et 35%), et même en première période si celle-ci est de minimum 18 ans (entre 36% et 50% pour les terres sans bâtiment) et que le bail est conclu devant notaire.
  • Uniquement si vous prévoyez une première période d’occupation minimale de 18 ans par acte notarié, vous pouvez obtenir une exonération à l’IPP pour les revenus locatifs (votre précompte immobilier sera alors "libératoire", c'est-à-dire que vous n'aurez que le précompte à payer au fisc wallon).

•  Pour voir un modèle de contrat-type de ce bail à ferme cliquez ici 

Le bail à ferme dit "de longue durée" est un contrat conclu devant un notaire pour une première période d'occupation d'au moins 27 ans. A défaut de congé valable à l'issue de la première période d'occupation, le bail se poursuit pour une seule période de neuf ans.

Précisions :

• Ce bail est adapté pour les propriétaires non-agriculteurs pour qui, vu l’âge de leur locataire, la perspective d’un bail de carrière est inenvisageable et qui souhaitent aliéner (vendre, donner, échanger, apporter en société) le bien à long terme.
  Ce bail vous laisse en effet la possibilité de mettre un terme au bail pour aliéner le bien à l’issue de la première période d’occupation de minimum 27 ans que vous aurez convenu. Attention toutefois au délai de préavis du congé qui est de trois ans au moins et de quatre ans au plus, le congé est donc à donner entre le début de la 23ème année et la fin de la 24ème année.

• Avantages :
• • Vous allez pouvoir vendre à terme un bien libre d’occupation. Le prix en sera plus avantageux que lorsque vous vendez un bien sous bail à ferme (10 à 40% de décote dans ce cas).
  • Vous serez certain que durant la première longue période d'occupation, le locataire ne réalisera pas une cession privilégiée car elle n’y est pas permise. Vous êtes donc protégé au moins durant cette période là. Durant la deuxième période, cela n'est pas clairement garanti.

• Avantages financiers et fiscaux :
• • Des majorations de fermage importantes (50% pour les terres non-bâties) sont prévues tout au long de la durée du bail.
  • Les revenus de biens immobiliers donnés en location en vertu d’un bail de longue durée concernant des terrains sont exonérés à l’IPP (le précompte immobilier est alors "libératoire" comme seul impôt lié à cet immeuble).
  • Par ailleurs, des réductions de droit de donation et succession peuvent s’appliquer.

Le bail dit "de carrière" est conclu devant un notaire pour une période déterminée égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l'âge légal de la pension et son âge à la date d'entrée en vigueur du contrat. Il sera en tout état de cause de minimum 27 ans.

Précisions :

Ce type de contrat est idéal pour le propriétaire qui souhaite louer son bien. C'est en effet le plus sécurisant et le plus avantageux financièrement. Il rend néanmoins le bien difficilement vendable avant le terme du bail puisque l’acquéreur ne pourra pas y mettre fin, ce qui est par contre un avantage à mettre en évidence pour le locataire.

• Le bailleur aura la certitude de récupérer automatiquement sans motif et sans préavis  son bien libre d’occupation lorsque le locataire aura atteint l’âge de la pension, qu’il la prenne ou qu’il ne la prenne pas.  Veillez à lui notifier quand même votre demande de restituer les lieux pour éviter une reconduction tacite "précaire" d'un an.

• Aucune cession privilégiée ne peut être faite durant le bail de carrière. Le bailleur dispose donc ici de plus de sécurité que dans un bail classique ou de longue durée.

• Les mêmes avantages financiers et fiscaux que pour le bail de longue durée sont garantis :
• • Des majorations de fermage importantes (50% pour les terres non-bâties) tout au long de la durée du bail
  • Les revenus de biens immobiliers donnés en location concernant des terrains sont exonérés à l’IPP (on dit que le précompte immobilier est alors "libératoire" comme seul impôt lié à cet immeuble)
  • des réductions de droit de donation et succession peuvent s’appliquer.

• Attention à l’âge de votre futur locataire puisque le bail est de minimum 27 ans mais se termine obligatoirement à l’âge légal de la retraite du locataire. Il ne sera donc pas toujours possible de recourir à ce type de convention.
  Par exemple, ce bail ne sera pas permis pour un locataire de 45 ans : 45 ans +27 ans = 72 ans, on est au-delà de l’âge de la retraite. Veillez aussi à tenir compte de l'évolution de la législation en vigueur qui pourrait modifier l'âge légal de la retraite. 

Le bail dit "de fin de carrière" est conclu pour une période déterminée égale à la différence entre le moment où le preneur aura atteint l'âge légal de la pension et son âge à la date d'entrée en vigueur du contrat.

Précisions :

• Comme le bail de carrière, le bail de fin de carrière se termine lorsque le locataire atteint l’âge de la pension et il n’existe pas de possibilité pour ce dernier de réaliser une cession privilégiée. Il est donc, lui aussi, très sécurisant.

• Toutefois, il ne peut être conclu qu’entre les mêmes parties et aux mêmes conditions qu’un bail venant à échéance. On ne peut donc pas conclure ce type de bail avec un nouvel agriculteur. Ce n'est qu'un contrat qui modifie un bail existant. Mais il ne doit pas obligatoirement être passé devant notaire.

• Quand est-il intéressant de le proposer? Lorsqu’un bail classique ou un bail de longue durée arrive à échéance avant l’âge de la pension du locataire (et notamment, si vous avez encore un bail verbal en cours).

• Financièrement, le bail de fin de carrière offre par contre peu d’avantages, si ce n’est que lorsque le bail de fin de carrière est conclu à la suite d’un bail prévoyant une première période d’occupation de plus de 18 ans offrant un fermage majoré, le fermage peut être augmenté dans la même proportion qu’antérieurement.

Pour voir un modèle de contrat-type de ce bail à ferme cliquez ici

Le bail dit " de courte durée " est une exception, il est conclu uniquement dans quelques hypothèses prévues par la loi, pour une durée inférieure ou égale à 5 ans et à la suite d'un bail préexistant.

Précisions :

• Il peut être utilisé notamment en attente d’une sortie d’indivision ou d’une liquidation de succession des bailleurs ou en attendant qu’un "proche" du propriétaire reprenne l’exploitation ou dans une situation provisoire d'incapacité de travail du locataire.

• Attention, le bail de courte durée ne prend pas fin de plein droit, mais moyennant un congé de 6 mois avant l'expiration de la durée convenue. A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans.

• Par ailleurs, un bailleur peut conclure un maximum de deux baux de courte durée sur une période de dix-huit ans, et à chaque fois pour des motifs différents.

• Ce type de bail ne sera donc intéressant pour le bailleur que pour valoriser et entretenir sa terre pendant une période très particulière et limitée. Il ne doit pas obligatoirement être passé devant notaire.

• Il est sécurisant puisqu’il permet d’avoir une certitude sur sa date de fin, mais il n’offre aucun avantage financier.

Pour voir un modèle de contrat-type de ce bail à ferme cliquez ici

Certains contrats sont parfois conclus pour convenir de l'usage d'un terrain agricole sous une forme et / ou dans un autre but que le bail à ferme.

Le propos de ce site n'est pas de renseigner sur ces contrats mais il convient de mettre en garde le bailleur qui pourrait être dans l'illusion qu'il n'est pas soumis au bail à ferme alors qu'il peut l'être malgré lui.

Il subsiste en effet souvent un risque de voir un contrat requalifié en bail à ferme par un Juge de Paix lorsqu'un agriculteur a utilisé un terrain.

Le propriétaire, quel que soit ce qu'il a convenu, doit donc rester attentif à la réalité de ce qui est pratiqué sur ses terres.

Il peut exister d'autres modes d'occupation des terres agricoles mais il faut toujours vérifier que les contrats sont bien rédigés et qu'ils n'empiètent pas sur la règlementation du bail à ferme. Faites-vous bien conseiller.

On peut lister les contrats suivants: 

• Le Commodat qui est une occupation précaire et gratuite
• Les Contrats de culture entre agriculteurs (d'une durée < 1 an)
• Les Contrats de sapins de Noël
• Les contrats de location de prairies pour loisirs ou pour chevaux
• Les contrats de vente d'herbe

Contactez le service juridique de NTF pour plus d'informations sur les alternatives au bail à ferme.

Non, le nouveau Code civil n'est pas une alternative au bail à ferme.

Après à la réforme d’une partie du Code Civil, le bail emphytéotique a subi un toilettage et prévoit désormais (depuis le 1er septembre 2021) une durée minimale de 15 ans (et maximale de 99 ans). Certains pourraient y voir l’opportunité de conclure ce type de contrat avec un agriculteur plutôt que le bail à ferme… NTF attire toutefois l’attention des propriétaires sur le caractère impératif de la loi sur le bail à ferme.

En effet, indépendamment de la qualification donnée au contrat par les parties contractantes, si le juge constate que les éléments constitutifs du bail à ferme sont réunis (biens immeubles affectés à l’exploitation agricole et paiement d’un fermage), il requalifiera la convention en bail à ferme ! La conclusion est identique pour le contrat de superficie et ce, pour les mêmes raisons.

Les nouveaux contrats prévus par le nouveau Code civil ne permettent donc pas aux propriétaires d’éviter l’application du régime du bail à ferme.