Congé du bailleur

Le congé d'un bailleur ne peut être adressé que pour des motifs sérieux énumérés par la loi.

Mis à part une série de motifs anecdotiques et exceptionnels liés principalement à des condamnations pénales du locataire, le motif valable est celui de la « reprise de l’exploitation agricole » par le bailleur ou ses proches.

- Qui sont les proches? ses parents Jusqu’au 4ème degré (Oncles, cousins par ex)

- Il faut aussi qu'au moment de reprendre l'exploitation le repreneur n'ai pas 65 ans (ou 60 ans si il n'a jamais été exploitant agricole auparavant)

- la reprise doit être sérieuse, viable, effective et continue (9 ans min)

! Attention faites vous conseiller avant toute chose car une telle reprise ne se fait pas à la légère et est passible de se voir annulée avec réintégration du locataire et accompagnée de dédommagement.

Quand peut-on adresser ce congé?  à la fin de chaque période de bail et à tout moment à partir de la 3ème période de 9 ans.

La durée du préavis varie en fonction du type de bail et de la période de bail dans laquelle on se trouve.           

Une partie des terrains loués à mon agriculteur sont des terrains à bâtir. Puis-je les récupérer ?

Oui, la loi vous offre la possibilité de les récupérer mais uniquement pour bâtir dessus. 

A cet égard, il est primordial de désigner dans votre contrat les parcelles en question comme des terrains à bâtir lorsque vous signez le bail à ferme. Cela facilitera la procédure.

Si la mention de la qualité du terrain n’a pas été insérée dans le contrat de bail initial, il existe quand même des possibilités de récupérer les terrains pour les affecter à leur destination finale mais les formalités sont plus compliquées et/ou les indemnités à verser au locataire sont plus élevées.

Il faut bien veiller à disposer du permis d’urbanisme ou d’urbanisation avant de pouvoir donner congé au locataire.

Je loue en bail à ferme une terre contiguë à mon immeuble d'habitation, je souhaiterais en récupérer une partie pour mon propre usage (planter des arbres fruitiers, mettre mon cheval, faire un potager...). Que puis-je faire?

Le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment, en vue d'affecter à l'usage familial un terrain d'un tenant, contigu à sa maison d'habitation et dont la superficie ne peut excéder 20 ares.

Le congé ne peut être donné au locataire qu'avec un préavis minimum de trois mois. Le bail est prolongé pour permettre au locataire d'enlever la récolte croissante.

Ce congé ne peut s’exercer qu’une seule fois dans le cadre d’un même bail.

Attention, il n'existe pas de nouveau congé général pour vendre.

Il existe une possibilité d'insérer une clause dans le contrat permettant de donner congé pour vendre.

(et une possibilité de vendre à un agriculteur lorsque le locataire est "pensionné" cfr le point ci-dessous).

Ce n’est donc que si vous l’avez spécifiquement convenu avec le locataire dans votre nouveau contrat écrit que vous pourrez l’activer.

Dans cette clause, il faut préalablement désigner la parcelle agricole susceptible de faire l'objet de ce congé, et elle doit présenter une superficie maximum de deux hectares (vingt ares) ou ne pas représenter plus de dix pourcents d'un ensemble de parcelles d'un seul tenant faisant partie d'un même bail entre le même bailleur et le même locataire.

Vous aurez alors la possibilité de libérer cette parcelle du bail à ferme pour la vendre mais uniquement après que le locataire aura pu au moins pu bénéficier du bail portant sur cette parcelle durant trois ans préalablement au congé donné par le bailleur.

Le délai de préavis (période durant laquelle le locataire pourra encore rester sur la parcelle après avoir reçu le congé) doit être d’au moins six mois.

Le bail sera résilié sur cette parcelle au jour de la transcription de l'acte authentique de vente. Ce délai est toutefois prolongé pour permettre le complet enlèvement de la récolte croissante.

Attention, ce congé est valable deux ans à dater de sa notification. Si la vente de la parcelle n'est pas intervenue dans ce délai, le congé ne sera plus valable.

Par ailleurs, le droit de préemption du preneur s'applique (le locataire pourra évincer l’acquéreur à prix égal).

Mon locataire a atteint l'âge légal de la pension. Puis-je récupérer mes terres ?

Si vous avez signé un bail de carrière ou de fin de carrière avec l'agriculteur, la réponse est oui. En effet, ces baux se terminent lorsque le locataire atteint l'âge légal de la pension.

Pour les autres baux, la réponse est beaucoup plus nuancée.

En effet, l'arrivée à l'âge légal de la pension ne met pas fin naturellement au bail. Il faudra d'abord examiner si le locataire poursuit son activité agricole ou pas.

Si le locataire a complètement arrêté toute exploitation agricole, vous pourriez obtenir en justice la fin du bail à défaut pour lui d'y renoncer spontanément.

Si l'agriculteur continue son exploitation après sa pension (il conserve son numéro d'entreprise, garde une activité...) alors, le bail se poursuit jusqu'à son terme.

L'arrivée à la pension ne changera alors qu'une seule chose pour vous : une nouvelle possibilité de congé avec des délais de préavis réduits (minimum 1 an, maximum 4 ans). 

Mais attention ce type de congé n’existe que pour des projets d’exploitation agricole !

Pour cela, il faut que trois conditions soient réunies : le preneur doit avoir atteint l'âge légal de la pension, bénéficier d'une pension de retraite ou de survie et ne pas avoir de descendants susceptibles de reprendre.

Cette nouvelle possibilité de congé ne peut être donnée que pour :

• exploitation personnelle;

• pour vendre, donner, échanger, apporter en société ou louer les biens à un autre agriculteur.

         Cet agriculteur doit posséder soit une exploitation viable ou une exploitation faisant l'objet d'un plan d'amélioration matérielle de l'exploitation démontrant des investissements faits ou à faire dans le but de créer l'exploitation, de la développer, d'augmenter ou de maintenir le niveau de ses revenus.