Transmission du bail

Mon locataire arrête son exploitation.

Il souhaite remettre ses terres à son voisin, notamment celle que je lui loue. Suis-je obligé d'accepter ?

Non.

Il s'agit en effet d'une cession du bail.

Appelée aussi « cession simple » par opposition à la cession privilégiée qui est une cession particulière régie par la loi sur le bail à ferme au profit des « descendants » du locataire et répond à des règles bien spécifiques.

La cession de bail est un acte par lequel votre locataire va transférer son engagement dans votre contrat à une autre personne.

Cette dernière sera votre nouveau locataire et vous paiera désormais les loyers.

L’accord du propriétaire est requis lorsque le locataire veut effectuer cette opération, sauf s'il s'agit d'une cession à l'égard des descendants dudit locataire, on est alors dans le cadre de la « cession privilégiée ». A défaut, vous pourriez demander en justice la fin de votre bail.

Il faut en général être prudent quand votre locataire vous propose de signer une autorisation de cession, surtout en présence d'un bail classique.

Certaines contiennent par exemple la mention selon laquelle le bail repartira pour une nouvelle et première période d'occupation alors que la règle de base est que le nouveau locataire (le cessionnaire) continue le bail en cours en se substituant au locataire d’origine (le cédant), contrairement à ce qui est prévu pour la « cession privilégiée ».

Par ailleurs, une fois le bail cédé, le bailleur sera de nouveau à la merci d'une éventuelle cession privilégiée réalisée par le nouveau locataire alors qu'il ne l'était a priori plus avec l'ancien puisque, si ce dernier à cédé à un tiers, c’est qu’il ne souhaitait pas ou ne pouvait pas céder à titre privilégié à un de ses descendants. 

Il sera donc généralement conseillé au bailleur de réfléchir avant toute chose à envisager la rédaction et la signature d'un nouveau bail complet avec ce nouveau locataire potentiel plutôt que d’accepter le transfert pur et simple de l’ancien contrat.

Le propriétaire aura  dès lors la possibilité de choisir le type contrat et de clauses les plus adaptés à sa situation.

Qu'est-ce qu'une cession privilégiée?

En bail à ferme, un locataire a le droit de céder la totalité de son bail à "ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint, de son cohabitant légal ou aux conjoints ou aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs" sans demander l’autorisation du bailleur. 

Moyennant le respect de certaines conditions (notification au bailleurs dans les 3 mois du début de la cession), cette cession a pour effet de faire redémarrer le bail pour une nouvelle première période (en fonction de la durée de la première période convenue dans le contrat d’origine).

On parle alors de « cession privilégiée ».

Seuls certains cas excluent l’exercice de ce type de cession :

- Durant la première longue période d’un bail de longue durée ;

- Durant un bail de carrière ;

- Durant un bail de fin de carrière (pas de cession simple non plus);

- Durant les périodes de tacite reconduction des baux (au-delà de leur durée légale).

Quelles sont les qualités requises dans le chef du cessionnaire pour bénéficier d'une cession privilégiée?

Le cessionnaire doit soit être titulaire d’un certificat d'études ou d'un diplôme à orientation agricole, soit poursuivre un cursus depuis un an au moins en vue d’obtenir un certificat d'études ou d'un diplôme à orientation agricole ou justifier d’une expérience suffisante (être exploitant agricole ou l'avoir été pendant au moins un an au cours des cinq dernières années). 

Certificats et diplômes permettant d’attester de la qualification du cessionnaire:

Type de diplôme                            orientation                                                                              orientation

                                                            Agronomique                                                                   Non-agronomique 

Master                                                        ok                                                               ok si + certificat de formation agricole 

Bachelier                                            ok                                                               ok si  + certificat de formation agricole

CESS technique de transition         ok                                                                                    NON

CESS général                                   NON                                                       ok si + certificat de formation agricole

CQ6*                                                    ok si + CESS**                                                                    NON

*CQ6 : Certificat de qualification de 6ème année secondaire **CESS : Certificat d’enseignement secondaire supérieur