Transmission du bail

Mon locataire arrête son exploitation. Il souhaite remettre ses terres à son voisin, notamment celle que je lui loue.

Suis-je obligé d'accepter ?

Non. Il s'agit en effet d'une cession du bail.

Appelée aussi « cession simple » par opposition à la cession privilégiée qui est une cession particulière régie par la loi sur le bail à ferme au profit des « descendants » du locataire et répond à des règles bien spécifiques.

La cession de bail est un acte par lequel votre locataire va transférer son engagement dans votre contrat à une autre personne. Cette dernière sera votre nouveau locataire et vous paiera désormais les loyers.

Cependant, le cédant (locataire d'origine) restera solidairement tenu avec le cessionnaire et se portera donc en quelque sorte "garant" de celui à qui il cède son bail.

L’accord du propriétaire est requis lorsque le locataire veut effectuer cette opération, sauf s'il s'agit d'une cession à l'égard des descendants dudit locataire, on est alors dans le cadre de la « cession privilégiée ». A défaut, vous pourriez demander en justice la fin de votre bail.

Il faut en général être prudent quand votre locataire vous propose de signer une autorisation de cession, surtout en présence d'un bail classique.

Certaines contiennent par exemple la mention selon laquelle le bail repartira pour une nouvelle et première période d'occupation alors que la règle de base est que le nouveau locataire (le cessionnaire) continue le bail en cours en se substituant au locataire d’origine (le cédant), contrairement à ce qui est prévu pour la « cession privilégiée ».

Par ailleurs, une fois le bail cédé, le bailleur sera de nouveau à la merci d'une éventuelle cession privilégiée réalisée par le nouveau locataire alors qu'il ne l'était a priori plus avec l'ancien puisque, si ce dernier à cédé à un tiers, c’est qu’il ne souhaitait pas ou ne pouvait pas céder à titre privilégié à un de ses descendants. 

Il sera donc généralement conseillé au bailleur de réfléchir avant toute chose à envisager la rédaction et la signature d'un nouveau bail complet avec ce nouveau locataire potentiel plutôt que d’accepter le transfert pur et simple de l’ancien contrat.

Le propriétaire aura dès lors la possibilité de choisir le type contrat et de clauses les plus adaptés à sa situation.

En bail à ferme, un locataire a le droit de céder la totalité de son bail à "ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint, de son cohabitant légal ou aux conjoints ou aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs" sans demander l’autorisation du bailleur. 

Moyennant le respect de certaines conditions (notification au bailleurs dans les 3 mois du début de la cession), cette cession a pour effet de faire redémarrer le bail pour une nouvelle première période. Ce renouvellement a pour effet que, toutes autres conditions étant maintenues, une nouvelle et première période de neuf ans prend cours au bénéfice du ou des cessionnaires.

La date de début de cette nouvelle période est la date anniversaire de l'entrée en jouissance du cédant qui suit la notification.

En outre, le cédant est déchargé de toutes obligations résultant du bail nées postérieurement à la notification, il ne sera donc pas tenu solidairement pour la suite de l'exécution du bail.

Seuls certaines circonstances excluent l’exercice de ce type de cession :

• Durant la première longue période d’un bail de longue durée 
• Durant un bail de carrière 
• Durant un bail de fin de carrière (pas de cession simple non plus)
• Durant les périodes de tacite reconduction des baux d'un an (au-delà de leur durée légale)
• Durant 9 mois suivant la notification faite par le bailleur de son intention de vendre
• Durant les périodes de congés valables donnés par le bailleur
  
  ! Attention vous avez trois mois à partir de la notification de la cession privilégiée pour faire un recours en opposition devant le Juge de Paix, après, vous ne pourrez plus la contester. Encore faut-il avoir de justes motifs d'opposition.

Quelles sont les qualités professionnelles requises dans le chef du cessionnaire pour bénéficier d'une cession privilégiée?

Le cessionnaire doit soit être titulaire d’un certificat d'études ou d'un diplôme à orientation agricole, soit poursuivre un cursus depuis un an au moins en vue d’obtenir un certificat d'études ou d'un diplôme à orientation agricole ou justifier d’une expérience suffisante (être exploitant agricole ou l'avoir été pendant au moins un an au cours des cinq dernières années). 

Certificats et diplômes permettant d’attester de la qualification du cessionnaire:

Diplôme                       Orientation                  Orientation

                                      Agronomique              Non-agronomique 

Master                                           ok             ok si + certificat de formation agricole 

Bachelier                                       ok             ok si  + certificat de formation agricole

CESS technique de transition   ok             NON

CESS général                                 NON         ok si + certificat de formation agricole

CQ6*                                               ok si + CESS**       NON

*CQ6 : Certificat de qualification de 6ème année secondaire **CESS : Certificat d’enseignement secondaire supérieur.