Indemnités de sortie

Des indemnités de fin de bail peuvent être réclamées par le locataire quelle que soit la manière dont le bail se termine.

Il devra cependant démontrer que dans son cas, elles sont bien dues.

Il ne faut pas confondre les indemnités de fin de bail ordinaires ( d'arrière-engrais ou de compensation pour constructions ou plantations) avec les indemnités complémentaires.

Des indemnités complémentaires seront éventuellement dues dans certains cas où c’est le bailleur qui donne un congé à son locataire pour y donner une autre affectation.  

Une indemnité d'arrière-engrais sera due au locataire si ce dernier démontre bien qu'il a apporté des matières fertilisantes qui subsistent dans le sol à sa sortie.

A cet égard, la simple production de factures d'engrais par le preneur n'est pas suffisante.

Généralement, il devra recourir à une expertise et/ou, les deux dernières années du bail, envoyer au bailleur un courrier recommandé indiquant les dates d'épandage et les quantités déversées afin que le propriétaire puisse vérifier la réalité de cet épandage.

Le montant de cette indemnité ne peut pas dépasser les frais exposés par le locataire.  

Toutefois, la loi prévoit que si le bailleur prouve que le preneur a reçu gratuitement à son entrée, des pailles, engrais, arrière-engrais, prestations ou avantages, il sera établi un compte à la fin du bail et le bailleur ou le preneur devra la valeur de la différence des quantités, calculée au moment de la sortie de ferme.

Désormais, vu l'obligation pour les parties de recourir à un état des lieux avec des analyses de sol, la question de cette indemnité sera plus rapidement résolue. 

A noter que cette indemnité fait partie d’un ensemble d’indemnités de sorties possibles en fonction des investissements que le locataire aura engagé sur les terres.

Devrais-je lui payer une indemnité en fin de bail pour les plantations qu'il a réalisées? 

Si la plantation est autorisée ou effectuée régulièrement (c-à-d dans le cadre d'une des exceptions) et si le bail prend fin avant que la plantation ait 18 ans, le preneur a droit à une indemnité si la plantation a causé une plus-value au bien;  

Si la plantation est autorisée ou effectuée régulièrement (c-à-d dans le cadre d'une des exceptions), vous avez droit à une indemnité si la plantation a causé une moins-value au bien;

Si la plantation n'est ni autorisée ni effectuée régulièrement, vous avez droit à une indemnité. 

Le principe général est que l'on indemnise la plus-value que le bien a acquise grâce à ces constructions.

Si la construction est autorisée et si le bail prend fin à l'initiative du bailleur, le montant de cette indemnité ne pourra être inférieur aux frais que le preneur a supportés, dans la mesure où ils n'ont pas été amortis, cet amortissement étant fixé forfaitairement à 4 p.c. l'an.

Si la construction est autorisée et si le bail prend fin à l'initiative du locataire, l'indemnité est calculée de la même manière qu'au premier point si ce n’est qu’elle ne peut pas dépasser le montant des fermages payés par le locataire au cours des cinq dernières années pour la totalité des biens qu'il louait au même propriétaire.

Si la construction est autorisée et si le bail prend fin à l'initiative du locataire pour motifs graves (ex: maladie, invalidité,...), l'indemnité est calculée comme au premier point.

Si la construction n'a pas été autorisée mais est bien régulière, le montant de l'indemnité ne pourra dépasser la somme des fermages payés par le locataire au cours des trois dernières années, pour la totalité des biens loués par lui au même bailleur.

Si la construction n'a pas été autorisée et est irrégulière, le bailleur peut exiger l'enlèvement.