Le décret bail à ferme prévoit l’obligation pour les parties de dresser un état des lieux d'entrée détaillé contradictoirement et à frais communs.

A défaut de conclure un état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin de l'occupation.

Dans la plupart des cas, il sera difficile, voire impossible, pour le propriétaire de renverser cette présomption et de prouver d’éventuels dégâts que le locataire aurait réalisé sur son bien.

Pour les éléments qui auraient dû être repris dans le contenu minimal de l’état des lieux, la loi empêche même le propriétaire d’en apporter la preuve contraire.

Cet état des lieux est dressé, soit avant l'entrée en jouissance du locataire, soit avant l'entrée en jouissance d'un cessionnaire ayant bénéficié d'une cession privilégiée, soit au cours des trois premiers mois d'occupation du preneur ou du cessionnaire.

Lorsqu'un nouvel état des lieux est dressé suite à la survenance d'une cession privilégiée, un état des lieux de sortie entre le cédant et le bailleur intervient contradictoirement entre ces parties avant l'établissement de l'état des lieux entre le cessionnaire et le bailleur ou à tout le moins avant l'entrée en jouissance du cessionnaire.

Le même état des lieux peut servir d'état des lieux de sortie du cédant et d'entrée du cessionnaire en cas d'accord des parties.

Un modèle-type d'état des lieux a été publié par arrêté ministériel (lien ci-dessous).

Il est important de compléter ce document car à défaut, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin du bail.

Ainsi, le propriétaire ne pourra pas prouver et donc réclamer d'indemnisation suite à des dégâts au corps de logis, des coupes d’arbres, de haies,….

A défaut d'accord entre les parties sur l'établissement d'un état des lieux dans les trois mois qui suivent l'entrée en jouissance du preneur ou du cessionnaire, le juge de paix peut désigner un expert pour dresser cet état des lieux.