Définition du bail à ferme

• Comment se forme un bail à ferme ?
• Quel type d'occupation des terres est admis dans le bail à ferme ?
• Qui est le locataire ?
• Quelle est la durée d'un bail à ferme verbal ?
• Quelle est la durée d'un bail à ferme écrit ?

Un contrat de bail à ferme existe dès que tous les éléments qui le constituent sont réunis.

Si un fermier exploite, à des fins principalement agricoles, le bien immobilier d'un propriétaire, un bail est présumé exister selon un accord entre les deux parties et cela, même si le loyer n'est pas clairement établi.

Il peut donc exister un bail à ferme sans l'existence d'un contrat écrit et même en l'absence de toute trace écrite.

Il peut même exister un contrat de bail à ferme malgré l'existence d'un écrit qui stipulerait le contraire.

Cette question demande donc beaucoup de prudence.

Il faut garder à l'esprit que le bail à ferme est régi par une loi qui protège le locataire et facilite pour ce dernier le droit de revendiquer son application.

Pour savoir où vous en êtes, vous pouvez contacter le service juridique Bail à Ferme de NTF.

Par exploitation agricole, la loi entend l'exploitation du fond en vue de la production professionnelle de produits agricoles destinés principalement à la vente.

L'ancrage de l'activité dans le sol est un élément déterminant. L'élevage d'animaux doit également être en lien avec l'utilisation du sol et le but de production agricole.

La sylviculture (exploitation du bois) est exclue.

Pour les cas particuliers, il est prudent de consulter un spécialiste ou de s'adresser au service juridique Bail à Ferme de NTF.

Le propriétaire est parfois bien en peine de savoir qui occupe sa terre agricole en bail à ferme. En effet, lors d’une succession par exemple, il constate qu’elle est exploitée, cultivée, pâturée… sans pour autant percevoir un fermage.

Comment savoir qui exploite cette parcelle ? Les agriculteurs et non agriculteurs qui demandent des aides européennes (PAC) doivent être identifiés et déclarer annuellement toutes les parcelles qu’ils exploitent au SIGeC (Système Intégré de Gestion et de Contrôle) géré par l’Administration de l’Agriculture.

La confidentialité des données à caractère personnel fait en sorte que ni l’Administration wallonne ni les communes ne peuvent communiquer au propriétaire de la parcelle agricole l’identité de l’agriculteur qui l’exploite.

Le propriétaire est-il alors contraint de se renseigner lui-même auprès des voisins ou des agriculteurs du village pour connaître le mystérieux occupant ? Il y a lieu d’abord de vérifier les comptes bancaires du propriétaire, nu-propriétaire ou usufruitier d’origine ou actuel.

En effet, il n’est pas rare que le preneur ait procédé à une cession (privilégiée ou non) sans en avoir informé son bailleur. Dans ce cas, il se peut que seul le prénom du débiteur ait été modifié sur le virement du fermage... il faut donc être attentif au moindre changement.

Par exemple, l’adresse est identique, le nom de famille est identique mais, le prénom a changé, un prénom a été ajouté avec la mention « association de fait », ou encore une société agricole remplace le nom de famille… Dans ce cas, le locataire est désormais celui qui paie le fermage.

Et la jurisprudence a reconnu l’existence d’un bail à ferme au nom de celui qui a payé le fermage au moins 2 années consécutives… (En cas de doute, il ne faut pas hésiter à renvoyer le virement à l’expéditeur et demander des éclaircissements au locataire initial).

Le site de la Banque Carrefour des Entreprises devrait ensuite pouvoir vous donner son adresse. 

Si aucun fermage n’apparaît dans les comptes, il est possible que le paiement se faisait de la main à la main ou encore, que l’occupation était précaire et gratuite… 

Pour connaître l’identité de l’exploitant, le Code de l’Agriculture (art. 38) prévoit désormais que les données à caractère personnel peuvent être traitées par les notaires pour les finalités suivantes (renseignez-vous auprès de votre notaire) :

• l'identification des titulaires de droit au bail à ferme à l'occasion de la vente, de la liquidation, de la succession ou de régimes matrimoniaux de parcelles agricoles ;
• la notification du droit de préemption dans le cadre de la loi sur le bail à ferme ;
• l'identification des parcelles déclarées comme parcelles agricoles ;
• l'identification des occupants d'une parcelle dans le cadre de missions d'expertise qui leur sont confiées pour des motifs d'intérêt général par les pouvoirs publics (par exemple lors d’un remembrement).

Si l’occupant exploitant est un tiers autre que le preneur qui verse le loyer il y a peut-être eu une transmission, celle-ci doit avoir été faite dans les formes pour être légale et si ce n'est pas le cas vous pourrez faire valoir vos droits voire, rompre le contrat de bail. 

N.B. : Cette vidéo date d'avant novembre 2023. Depuis lors, le délai annoncé pour passer un contrat oral en bail écrit a été supprimé (initialement il fallait le faire avant fin 2024), il n'y a actuellement plus de délai pour passer à l'écrit.