Démarches à effectuer par le propriétaire

Le décret bail à ferme prévoit désormais (donc depuis le 1er janvier 2020) l’obligation pour les parties de dresser un état des lieux d'entrée détaillé contradictoirement et à frais communs. Cela signifie que l'une ou l'autre des parties au contrat peut forcer l'autre à le réaliser.

A défaut de conclure un état des lieux, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin de l'occupation. Dans la plupart des cas, il sera difficile, voire impossible, pour le propriétaire de renverser cette présomption et de prouver d’éventuels dégâts que le locataire aurait occasionné sur son bien.

Pour les éléments qui auraient dû être repris dans le contenu minimal de l’état des lieux, la loi empêche même le propriétaire d’en apporter la preuve contraire.

Un état des lieux sera très utile lors de la négociation des indemnités de sortie. 

Il permet également de garder un bon suivi de l'usage de vos terres et de solliciter des visites auprès de votre locataire pour vous assurer qu'il est respecté.

Vous pouvez néanmoins y renoncer de commun accord si vous le souhaitez et que cela revêt peu d'intérêt au vu du terrain concerné.

Cet état des lieux est dressé, soit avant l'entrée en jouissance du locataire, soit avant l'entrée en jouissance d'un cessionnaire ayant bénéficié d'une cession privilégiée, soit au cours des trois premiers mois d'occupation du preneur ou du cessionnaire.

Lorsqu'un nouvel état des lieux est dressé suite à la survenance d'une cession privilégiée (qui fait démarrer un nouveau contrat de bail), un état des lieux de sortie entre le cédant et le bailleur intervient contradictoirement entre ces parties avant l'établissement de l'état des lieux entre le cessionnaire et le bailleur ou à tout le moins avant l'entrée en jouissance du cessionnaire (le descendant privilégié qui devient votre nouveau locataire).

Le même état des lieux peut servir d'état des lieux de sortie du cédant et d'entrée du cessionnaire en cas d'accord des parties.

Un modèle-type d'état des lieux a été publié par arrêté ministériel : il est téléchargeable ci-dessous

Il est important de compléter ce document car à défaut, le locataire est présumé avoir reçu le bien dans l'état où il se trouve à la fin du bail. Ainsi, le propriétaire ne pourra pas prouver et donc réclamer d'indemnisation suite à des dégâts au corps de logis, des coupes d’arbres, de haies, ….

Vous pouvez le remplir ensemble vous-même ou vous faire aider par un tiers.

Il doit contenir une liste de données minimales reprises dans un arrêté du 20 juin 2019.

Il peut aussi contenir des obligations d'entretien particulières (entretien d'une mare, d'une clôture..., entretien relatif à des bâtiments...) ou des interdictions relatives aux particularités du terrain (ne pas abattre des arbres, ne pas modifier un chemin...) et des mesures spécifiques pour des sols en pente sujet à un risque d'érosion.

Il peut aussi être l'occasion d'être créatif et de prévoir des accords particuliers entre les parties en plus des dispositions légales du moment que celles-ci sont respectées dans leurs dispositions impératives.

Concernant les analyses de sol, celles-ci peuvent être réalisées pour quelques dizaines d'euros par un laboratoire du réseau REQUASUD situé près de chez vous.

A défaut d'accord entre les parties sur l'établissement d'un état des lieux dans les trois mois qui suivent l'entrée en jouissance du preneur ou du cessionnaire, le juge de paix peut désigner un expert pour dresser cet état des lieux. 

Les éventuels frais d'état des lieux sont à partager entre le bailleur et le preneur.