Le congé d'un bailleur ne peut être adressé que pour des motifs sérieux énumérés par la loi.

Mis à part une série de motifs anecdotiques et exceptionnels (condamnations pénales du locataire...), voici les motifs légaux principaux qui permettent au bailleur de donner congé à son locataire

Le principal congé autorisé est celui de la « reprise de l’exploitation agricole » par le bailleur ou ses proches.

• Qui sont ces proches ? La définition a évolué dans le temps. Actuellement le bailleur peut céder la reprise à : " son conjoint à son cohabitant légal, à ses descendants ou enfants adoptifs ou à ceux de son conjoint, de son cohabitant légal] ou aux conjoints, ou aux cohabitants légaux desdits descendants ou enfants adoptifs. Si le bien loué est ou devient copropriété de plusieurs personnes, il ne peut être mis fin au bail en vue de l'exploitation personnelle au profit d'un copropriétaire, de son conjoint, ou de son cohabitant légal, ses descendants, enfants adoptifs ou de son conjoint de son cohabitant légal ou des conjoints, ou cohabitants légaux, desdits descendants ou enfants adoptifs". Et à partir de la 3ème période elle s'étend aux alliés jusqu'au 4ème degré de parenté.
• Quelle part de propriété doit détenir le bailleur qui peut donner ce congé? Si c'est un copropriétaire en vertu d' une convention et pas d'une succession, s'ajoute la condition de détenir au moins la moitié indivise du bien loué.
• Condition de capacité : formation ad hoc ou expérience d'exploitant à savoir :
• • soit être porteur d'un certificat d'études ou d'un diplôme qui lui a été délivré après avoir suivi avec fruit un cours agricole ou des études à une école d'agriculture ou d'horticulture     
  • soit être exploitant agricole ou l'avoir été pendant au moins un an au cours des cinq dernières années
  • soit avoir participé effectivement pendant au moins un an à une exploitation agricole
• Condition d'âge : Il faut aussi qu'au moment de reprendre l'exploitation le repreneur n'ait pas l'âge légal de la pension (ou 5 ans de moins s'il n'a jamais été exploitant agricole auparavant)
• La reprise doit être concrète et viable durant 9 ans minimum! la loi exige qu'elle soit "personnelle, effective et continue" et parfois "prépondérante"
• Quand?  à la fin de chaque période et à tout moment à partir de la 3ème période de 9 ans en bail classique
• Avec des délais de préavis : variables selon la période (en moyenne entre 2 à 4 ans)
• Le locataire peut faire opposition : si le projet n'es pas « sérieux » OU si il mettre en péril l’exploitation principale en dessous d'un seuil minimum de rentabilité ou s'il porte l'exploitation du repreneur au dessus d'un seuil maximum
• Une sanction est possible en cas de non réalisation de la reprise dans les conditions: réintégration du locataire évincé et/ou dommages & intérêts

! Attention ceci est un résumé des conditions, il existe encore quelques spécificités selon la situation du locataire, le type de projet du repreneur, la forme sous laquelle l'exploitation est exercée...

Faites vous accompagner et conseiller sur votre cas particulier car une telle reprise ne se fait pas à la légère.

Une partie des terrains loués à mon agriculteur sont des terrains à bâtir. Puis-je les récupérer ?

Oui, la loi vous offre la possibilité de les récupérer mais uniquement pour bâtir dessus. 

A cet égard, il est primordial de désigner dans votre contrat les parcelles en question comme des terrains à bâtir lorsque vous signez le bail à ferme. Cela facilitera la procédure.

Si la mention de la qualité du terrain n’a pas été insérée dans le contrat de bail initial, il existe quand même des possibilités de récupérer les terrains pour les affecter à leur destination finale mais les formalités sont plus compliquées et/ou les indemnités à verser au locataire sont plus élevées.

Il faut bien veiller à disposer du permis d’urbanisme ou d’urbanisation avant de donner congé au locataire.

Je loue en bail à ferme une terre contiguë à mon immeuble d'habitation, et souhaiterais en récupérer une partie pour mon propre usage (planter des arbres fruitiers, mettre mon cheval, faire un potager...). Que puis-je faire?

Le bailleur peut mettre fin au bail à tout moment, en vue d'affecter à l'usage familial un terrain d'un seul tenant, contigu à sa maison d'habitation et dont la superficie ne peut excéder 20 ares.

Le congé ne peut être donné au locataire qu'avec un préavis minimum de trois mois. Le bail est prolongé pour permettre au locataire d'enlever la récolte croissante.

Ce congé ne peut s’exercer qu’une seule fois dans le cadre d’un même bail.

Attention, il n'existe pas de nouveau congé général pour vendre. 

Il existe trois possibilités:

• La possibilité d'aliéner à un agriculteur lorsque le locataire est "pensionné" ( à certaines conditions, cfr les explications ci-dessous)
  
  
• La possibilité d'aliéner dans le cadre d'un bail de longue durée (il s'agit de la possibilité de donner congé pour vendre à l'issue de la première longue période).
  
  
• Et, depuis 2020, il est possible d'insérer une clause dans le contrat permettant de donner congé au locataire pour vendre une partie des parcelles:

Dans ce dernier cas, ce n’est donc que si vous l’avez spécifiquement convenu avec le locataire dans votre nouveau contrat écrit que vous pourrez l’activer.

Dans cette clause, il faut préalablement désigner la parcelle agricole susceptible de faire l'objet de ce congé, et elle doit présenter une superficie maximum deux hectares ou ne pas représenter plus de dix pourcents d'un ensemble de parcelles d'un seul tenant faisant partie d'un même bail entre le même bailleur et le même locataire.
Vous aurez alors la possibilité de libérer cette parcelle du bail à ferme pour la vendre ( après que le locataire ai pu  bénéficier du bail depuis minimum trois ans).
 
Le délai de préavis (période durant laquelle le locataire pourra encore rester sur la parcelle après avoir reçu le congé) doit être d’au moins six mois.
 
Le bail sera résilié sur cette parcelle au jour de la transcription de l'acte authentique de vente. Ce délai est toutefois prolongé pour permettre le complet enlèvement de la récolte croissante.
 
Attention, ce congé est valable deux ans à dater de sa notification. Si la vente de la parcelle n'est pas intervenue dans ce délai, le congé ne sera plus valable.
 
Par ailleurs, le droit de préemption du preneur s'applique (le locataire pourra évincer l’acquéreur à prix égal). 

Mon locataire a atteint l'âge légal de la pension. Puis-je récupérer mes terres ?

Si vous avez signé un bail de carrière ou de fin de carrière avec l'agriculteur, la réponse est oui. En effet, ces baux se terminent lorsque le locataire atteint l'âge légal de la pension.

Pour les autres baux, la réponse est beaucoup plus nuancée.

En effet, l'arrivée à l'âge légal de la pension ne met pas fin naturellement au bail. Il faudra d'abord examiner si le locataire poursuit son activité agricole ou pas :

• Si le locataire a complètement arrêté toute exploitation agricole, vous pourriez obtenir en justice la fin du bail à défaut pour lui d'y renoncer spontanément.
• Si l'agriculteur continue son exploitation après sa pension (il conserve son numéro d'entreprise, garde une activité complémentaire...) alors, le bail se poursuit jusqu'à son terme. L'arrivée à la pension ne changera alors qu'une seule chose pour vous : une nouvelle possibilité de congé avec des délais de préavis réduits (minimum 1 an, maximum 4 ans). 

Mais attention ce type de congé n’existe que pour des projets d’exploitation agricole !

Pour cela, il faut que trois conditions soient réunies. Le preneur doit :

• Avoir atteint l'âge légal de la pension
• Bénéficier d'une pension de retraite ou de survie et
• Ne pas avoir de descendants susceptibles de reprendre (ceux visés à l'article 34 pour la cession privilégiée).

Cette nouvelle possibilité de congé ne peut être donnée que pour :

• Exploitation personnelle
• Aliéner (vendre, donner, échanger, apporter en société) ou louer les biens à un autre agriculteur. Cet agriculteur doit posséder soit une exploitation viable ou une exploitation faisant l'objet d'un plan d'amélioration matérielle de l'exploitation démontrant des investissements faits ou à faire dans le but de créer l'exploitation, de la développer, d'augmenter ou de maintenir le niveau de ses revenus.
• Louer en bail à ferme à un autre cultivateur

La Région Wallonne met à disposition cinq modèles de lettres concernant ce congé au "locataire pensionné" (avec chaque fois les deux phases : la première lettre de demande de renseignement au locataire et ensuite la lettre de renom) selon le scénario envisagé :

1. Relocation ou vente à un agriculteur personne physique
2. Relocation ou vente à une personne morale (société agréée)
3. Reprise pour exploitation personnelle par le bailleur ou un proche
4. Reprise pour exploitation personnelle par une personne morale